190.000 USD da aprire contro 6.400 USD da acquisire: rischi nascosti dietro l'acquisizione delle lavanderie a gettoni giapponesi

In Giappone lavanderia self-service mercato commerciale, i costi di investimento sono molto diversi. A Tokyo, l’apertura di un negozio in franchising di 13 metri quadrati richiede 30 milioni di yen (190.000 dollari) in attrezzature e costi di costruzione. L'investimento totale è di 38 milioni di yen (243.000 dollari), escluso il deposito cauzionale. Tuttavia, il prezzo richiesto di a lavanderia a gettoni nella città di Kisarazu, nella prefettura di Chiba, costa solo 1 milione di yen (6.400 dollari). Il negozio si trova in un'area parcheggio di un centro di materiali per l'edilizia abitativa. L'attrezzatura è stata prodotta nel 2020. Il negozio utilizza anche un sistema di monitoraggio remoto delle entrate. Ma ha operato in perdita. La differenza di prezzo riflette i rischi nascosti dietro le acquisizioni di lavanderie a gettoni esistenti. Per gli investitori globali che intendono acquisire negozi esistenti, forniscono informazioni preziose.

Diverse soluzioni di trading

I prezzi bassi richiesti attirano molti investitori. Credono di poter acquisire negozi maturi a costi bassi. Ma un prezzo basso non significa acquisizione a basso costo. Il negozio nella prefettura di Chiba, del valore di 1 milione di yen (6.400 dollari), prevede due soluzioni commerciali: continuare a operare oppure acquistare attrezzature e trasferirsi.

Se gli investitori acquistano solo attrezzature e trasferiscono il negozio, dovrebbero sostenere i costi di ripristino del sito e di smantellamento e installazione delle attrezzature. Le spese per il ripristino del sito dovrebbero essere comprese tra 1 e 1,5 milioni di yen (6.400-10.000 USD). Le spese di trasferimento delle attrezzature ammontano a 0,3 milioni di yen (2.000 USD). Se si limitassero a trasferire le attrezzature e a ripristinare il sito, l’investimento raggiungerebbe i 2,3-2,8 milioni di yen (15.000-18.000 dollari) (esclusi i costi di trasporto, reinstallazione e manutenzione delle attrezzature). Se gli investitori continuano a operare, dovrebbero farsi carico degli affitti, dei depositi e della pressione commerciale.

Rischi nascosti

● Differenza di profitto

Alcuni operatori dispongono di squadre di negozio e di manutenzione. Per loro, un prezzo basso richiesto può essere visto come un canale per l'acquisto di attrezzature usate. Ma per i nuovi arrivati, il rischio di acquisire negozi esistenti si trasforma in quello di rilevare e occuparsi di vecchi siti. Il prezzo richiesto per un altro negozio nella prefettura di Ibaraki è di 1 milione di yen (6.400 dollari), con ulteriori 0,6 milioni di yen (3.800 dollari) di deposito cauzionale e commissioni di intermediazione immobiliare. I condizionatori d'aria vengono rimossi dai proprietari originali. La maggior parte delle apparecchiature sono state acquistate nel 2007 e una di esse si è rotta. La lista di controllo del trasferimento dovrebbe includere la proprietà delle attrezzature, le strutture di supporto e le responsabilità del deposito.

Il profitto del negozio è abbastanza diverso con lo stesso prezzo richiesto. Sulla piattaforma commerciale per piccole e medie imprese BATONZ, due negozi nella prefettura di Chiba chiedono lo stesso prezzo: 6 milioni di yen (38.000 dollari). Il profitto annuale di un negozio è di 1,65 milioni di yen (10.500 dollari), mentre l'altro ha entrate più elevate. Ma il suo profitto annuale è di 0,38 milioni di yen (2.400 dollari). Ciò significa che i ricavi delle vendite non possono riflettere la redditività. I fattori chiave del flusso di cassa sono l’affitto, l’invecchiamento delle attrezzature e i costi di manutenzione.

● Valutazione del negozio

L’idea sbagliata comune è il lavoro non retribuito del proprietario. Il fatturato annuo di un negozio nella prefettura di Fukushima è di 11,2 milioni di yen (71.000 dollari). L'utile annuale è di 6,07 milioni di yen (38.500 dollari). Non ha personale formale. Il periodo di rimborso semplice è di 3,6 anni. Secondo i dati, il proprietario fornisce servizi di lavaggio e piega sei giorni alla settimana. Si occupa delle pulizie, della riscossione dei pagamenti e della manutenzione dei clienti. Questi costi di manodopera non sono inclusi nelle tariffe aziendali. Sulla base dei prezzi della manodopera locale, il costo del lavoro ammonta a 2,81-3,28 milioni di yen (18.000-21.000 dollari). Le entrate reali del negozio diminuiscono in modo significativo dopo aver tenuto conto del costo del lavoro. Il modello senza dipendenti non significa che non sia richiesto alcun investimento in manodopera. I servizi di lavaggio e piega possono aumentare le entrate del negozio e introdurre costi di manodopera.

● Aggiornamenti dell'attrezzatura

Esistono rischi di aggiornamento delle apparecchiature anche nei negozi esistenti. Nel quartiere di Hanamigawa, nella città di Chiba, il prezzo richiesto per un negozio è di 4,5 milioni di yen (28.600 dollari). Il fatturato annuo è di 6,45 milioni di yen (40.900 dollari). L'utile aziendale è di 1.422 milioni di yen (9.000 USD). Il periodo di rimborso semplice è di 3,2 anni. Questo sembra essere attraente. Ma il negozio è stato aperto nel 1999. Gli anni di produzione di più macchine non sono chiari. Una lavatrice da 16 kg si è rotta. Non è riparabile a causa della indisponibilità dei pezzi di ricambio originali. Il proprietario originale non è disposto a investire nell'aggiornamento delle apparecchiature. Pertanto, l'acquirente dovrebbe sostenere le spese di sostituzione dell'attrezzatura. Dovrebbe inoltre valutare se l'attuale traffico di clienti può supportare gli investimenti nell'aggiornamento delle apparecchiature. Durante il periodo di sostituzione delle apparecchiature, i clienti originali possono scegliere altri concorrenti. Dovrebbero inoltre valutare per quanto tempo le apparecchiature rimanenti possono funzionare stabilmente quando le apparecchiature vengono sostituite in lotti.

● Affittare

Il prezzo richiesto per un negozio nella prefettura di Tochigi è di 8,5 milioni di yen (54.000 dollari), compresi i diritti di costruzione, attrezzature e gestione. Il terreno viene affittato dal proprietario terriero a un canone basso. Il contratto di locazione terminerà nel 2029. A quel punto il terreno dovrebbe essere ripristinato. Il venditore afferma che il contratto di locazione può essere rinnovato per dieci anni senza conferma scritta. Pertanto, i ricavi non possono essere calcolati sulla base di un affitto basso. Dovrebbero essere inclusi i costi di smantellamento e ripristino.

Modello finanziario reale

Oltre ai vari costi nascosti, gli investitori dovrebbero comprendere l’effettivo modello finanziario della lavanderia self-service. L'attività di lavanderia self-service presenta vantaggi in termini di entrate prepagate, assenza di inventario e assenza di personale alla reception. Ma richiede un investimento iniziale più elevato. L'attrezzatura dovrebbe essere sostituita in un determinato momento. Anche i costi di ristrutturazione e adeguamento sono più elevati.

Quando si valutano i negozi, è necessario separare tre indicatori: ricavi aziendali, surplus di cassa operativo e flusso di cassa distribuibile a lungo termine. Il capitale del prestito non è una spesa operativa nel profitto. Ma dovrebbe essere rimborsato in contanti. L'ammortamento è una voce di spesa non monetaria. Ma le spese di aggiornamento causate dall'invecchiamento delle apparecchiature sono rigide spese in contanti. I costi opportunità non dovrebbero essere trascurati. Se il ricavo derivante dall’affitto della proprietà è vicino al profitto della lavanderia, l’investimento in attrezzature e i rischi operativi sono privi di significato.

Vantaggi di Kingstar

Kingstar offre una gamma completa di lavasciugatrici commerciali e macchine per la pulizia a umido. Comprende profondamente i punti critici del rinnovamento dei negozi esistenti. La causa principale delle perdite è l’invecchiamento delle apparecchiature, la mancanza di pezzi di ricambio e gli elevati costi di manutenzione. Le attrezzature per lavanderia commerciale Kingstar utilizzano componenti dal design universale. Ha una lunga durata e può ridurre i costi di manutenzione. Le macchine per la pulizia a umido di fascia alta possono aiutare ad espandere i servizi di cura dei tessuti delicati. Pertanto, i negozi possono allontanarsi dalla concorrenza delle lavanderie di base a basso prezzo. Che si tratti di costruire nuovi negozi o di ammodernare negozi esistenti, Kingstar è in grado di fornire soluzioni di attrezzature complete per gli operatori di lavanderia globali.

Conclusione

Quando acquisti lavanderie automatiche esistenti, non confrontare la differenza di prezzo tra nuovi negozi e negozi esistenti. I negozi a basso prezzo possono correre il rischio di locazione, sostituzione di attrezzature, costi di manodopera e ripristino del sito. La chiave per l’acquisizione non è il prezzo basso, ma la valutazione se i prezzi degli asset sono sicuri dopo aver calcolato tutte le potenziali responsabilità.

Q&A

D1: Perché molti negozi esistenti non riescono a guadagnare nemmeno con profitti elevati?

R1: Il profitto non include i costi di manodopera gratuiti del proprietario, l'ammortamento delle apparecchiature e le tariffe di sostituzione delle apparecchiature conservate. I proprietari ottengono rendimenti limitati scambiando il loro tempo. Questi non sono ricavi patrimoniali effettivi.

Q2: Quali sono le sfide legate all'acquisto di un negozio esistente?

R2: Esistono cinque rischi nascosti: attrezzature obsolete, macchine senza pezzi di ricambio, contratti di locazione in scadenza, ripristino di siti nascosti e perdite originali.

Q3: Su quali dati dovrebbe concentrarsi la redditività effettiva di una lavanderia a gettoni?

A3: Non concentrarsi sui ricavi delle vendite o sui dati mensili relativi all'alta stagione. Concentrarsi sul flusso di cassa distribuibile a lungo termine dopo aver rimosso i costi di manodopera, affitto, manutenzione, prestito e aggiornamento delle attrezzature.